Ratgeber für Käufer

Checkliste Hauskauf

Ein Hauskauf besteht nicht nur aus Besichtigung, Kaufpreis und Notartermin. Viele Entscheidungen greifen ineinander – vom finanziellen Rahmen über die Prüfung der Immobilie bis zur geordneten Übergabe.

Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch die wichtigsten Punkte und hilft Ihnen, Fragen, Unterlagen und Entscheidungen strukturiert einzuordnen.

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Von der ersten Budgetprüfung bis zur Schlüsselübergabe.
Käufer prüfen Unterlagen beim Hauskauf
Gut vorbereitet entscheiden

Der Kaufprozess beginnt vor der ersten Besichtigung

Wer Budget, Anforderungen und Prüfpunkte früh festlegt, kann Immobilien besser vergleichen und sicherer entscheiden.

Die folgenden acht Phasen führen Sie kompakt von der ersten Planung bis zur Übergabe.

Phase 1

Finanziellen Rahmen festlegen

Entscheidend ist eine Gesamtbelastung, die auch langfristig tragfähig bleibt.

Eigene Ausgangslage

  • Verfügbares Eigenkapital und frei bleibende Rücklagen getrennt erfassen.
  • Haushaltsnettoeinkommen, laufende Kredite und regelmäßige Verpflichtungen vollständig auflisten.
  • Eine Monatsrate bestimmen, die auch bei höheren Nebenkosten oder ungeplanten Ausgaben tragfähig bleibt.

Gesamtkosten

  • Neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision berücksichtigen.
  • Modernisierung, Renovierung, Umzug und erste Anschaffungen realistisch kalkulieren.
  • Eine Reserve für Reparaturen und technische Ausfälle nach dem Einzug einplanen.

Finanzierung vorbereiten

  • Mehrere Finanzierungsangebote nach Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung und verbleibender Restschuld vergleichen.
  • Prüfen, welche Unterlagen die Bank für eine verbindliche Kreditentscheidung benötigt.
  • Vor einem konkreten Kaufpreisangebot eine belastbare Finanzierungsbestätigung vorbereiten.
Orientierung: Unser Budget- und Tilgungsrechner zeigt, wie sich Kaufpreis, Eigenkapital und Tilgung auf die monatliche Belastung auswirken können.
Phase 2

Suchprofil und Auswahl

Klare Muss-Kriterien erleichtern den Vergleich und sorgen für mehr Sicherheit in der Auswahl.

Anforderungen festlegen

  • Gewünschte Orte, Wohnlagen und maximale Fahrtzeiten definieren.
  • Mindestwohnfläche, Zimmerzahl, Grundstücksgröße und Stellplatzbedarf festlegen.
  • Barrierearmut, Homeoffice, Einliegerbereich oder spätere Teilbarkeit berücksichtigen.

Lage beurteilen

  • Umgebung zu unterschiedlichen Tageszeiten ansehen.
  • Verkehr, Geräusche, Parkmöglichkeiten und Wege des täglichen Lebens prüfen.
  • Ausrichtung des Grundstücks, Verschattung und unmittelbare Nachbarbebauung beachten.

Objekte vergleichbar machen

  • Exposés, Grundrisse, Energieangaben und Besichtigungsnotizen je Immobilie zusammenführen.
  • Kaufpreis nicht isoliert betrachten, sondern notwendige Investitionen hinzurechnen.
  • Nach jeder Besichtigung dieselben Kriterien bewerten, damit Eindrücke vergleichbar bleiben.
Phase 3

Besichtigung und Substanz

Der optische Eindruck ersetzt keine Prüfung von Substanz, Technik und Energiezustand.

Gebäudehülle

  • Dachdeckung, Dachrinnen, Fassade, Sockel und sichtbare Risse prüfen.
  • Fenster, Außentüren, Rollläden und erkennbare Abdichtungen ansehen.
  • Auf Feuchtigkeit, Verfärbungen, abplatzenden Putz oder muffigen Geruch achten.

Technik und Ausbau

  • Alter und Zustand von Heizung, Warmwasserbereitung und Heizflächen erfragen.
  • Sicherungskasten, Leitungsführung und erkennbare Modernisierungen der Elektrik prüfen.
  • Wasserleitungen, Abflüsse, Sanitärbereiche und sichtbare Undichtigkeiten beachten.

Energie und Folgekosten

  • Energieausweis einsehen und Art, Alter sowie Energieträger der Heizung notieren.
  • Verbrauchswerte nicht ohne Haushaltsgröße und bisheriges Nutzungsverhalten bewerten.
  • Mögliche energetische Maßnahmen nach Dringlichkeit und Kosten einordnen.

Fachliche Prüfung

  • Bei älteren Gebäuden, Umbauten oder erkennbaren Auffälligkeiten eine sachverständige Person hinzuziehen.
  • Unklare Risse, Feuchtigkeit oder Dachschäden nicht allein nach äußerem Eindruck beurteilen.
  • Geplante Umbauten vor dem Kauf auf technische und baurechtliche Umsetzbarkeit prüfen.
Wichtig: Eine Besichtigung ersetzt keine technische Begutachtung. Bei Auffälligkeiten ist eine fachliche Prüfung sinnvoll.
Phase 4

Unterlagen und Rechte

Neben dem Zustand müssen auch Unterlagen, Rechte und Belastungen sauber geklärt sein.

Objektunterlagen

  • Aktuellen Grundbuchauszug und Flurkarte beziehungsweise Lageplan einsehen.
  • Grundrisse, Wohnflächenberechnung und vorhandene Bauunterlagen abgleichen.
  • Energieausweis sowie Nachweise über Modernisierungen und größere Reparaturen prüfen.

Rechte und Belastungen

  • Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Leitungsrechte und sonstige Grundbucheinträge klären.
  • Baulasten und öffentlich-rechtliche Einschränkungen prüfen lassen.
  • Fragen, welche Belastungen gelöscht und welche vom Käufer übernommen werden sollen.

Abweichungen und offene Fragen

  • Stimmen tatsächliche Raumaufteilung, Wohnfläche und Nutzung mit den Unterlagen überein?
  • Sind vermietete, überlassene oder mitbenutzte Bereiche vorhanden?
  • Gibt es laufende Versicherungsfälle, bekannte Schäden oder noch offene Handwerkerleistungen?
Entscheidung mit Abstand

Eine zweite Besichtigung beantwortet andere Fragen als die erste

Beim ersten Termin entsteht häufig der Gesamteindruck. Beim zweiten Termin sollten Unterlagen, technische Punkte und offene Absprachen im Mittelpunkt stehen.

Zweite Besichtigung vor dem Hauskauf
Phase 5

Kaufpreis und Entscheidung

Entscheidend ist nicht der Angebotspreis, sondern der Wert unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Investitionen.

Preis einordnen

  • Lage, Grundstück, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und Modernisierungsstand gemeinsam bewerten.
  • Notwendige Arbeiten nicht pauschal, sondern nach Dringlichkeit und realistischer Kostenspanne berücksichtigen.
  • Vergleichsangebote nur heranziehen, wenn Lage und Objektmerkmale tatsächlich vergleichbar sind.

Kaufpreisangebot

  • Preis, gewünschter Übergabezeitpunkt und mitverkauftes Inventar eindeutig benennen.
  • Vorbehalte – etwa Finanzierung oder noch ausstehende Unterlagen – offen kennzeichnen.
  • Eine vorhandene Finanzierungsbestätigung geordnet und datensparsam einsetzen.

Vor der endgültigen Zusage

  • Sind Finanzierung, Unterlagen, technische Prüfung und Kaufpreis vollständig zusammengeführt?
  • Welche Punkte müssen in den Kaufvertrag aufgenommen werden?
  • Welche Arbeiten sind unmittelbar nach Übergabe notwendig und finanziert?
Phase 6

Kaufvertrag und Notar

Der Notar regelt die rechtssichere Abwicklung. Die Kaufentscheidung selbst bleibt Ihre Aufgabe.

Vertragsentwurf prüfen

  • Kaufgegenstand, Kaufpreis, Fälligkeit und Übergabezeitpunkt vollständig abgleichen.
  • Regelungen zu Inventar, bekannten Mängeln, Räumung und übernommenen Rechten prüfen.
  • Besitz, Nutzen, Lasten und Verkehrssicherung zeitlich eindeutig zuordnen.

Beurkundung

  • Ausweisdokumente und erforderliche Finanzierungsunterlagen bereithalten.
  • Den vollständigen Vertrag aufmerksam verfolgen und Unklarheiten direkt ansprechen.
  • Keine Regelung als „üblich“ hinnehmen, wenn ihre Bedeutung nicht verstanden ist.

Nach dem Notartermin

  • Den Kaufpreis erst zahlen, wenn die notarielle Fälligkeitsmitteilung vorliegt und die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
  • Finanzierende Bank über Fälligkeit und Zahlungsweg rechtzeitig informieren.
  • Grunderwerbsteuer und weitere Kosten fristgerecht berücksichtigen.
Vertragsprüfung: Der Entwurf sollte so früh vorliegen, dass ausreichend Zeit für Rückfragen bleibt. Bei bestimmten Immobilien-Verbraucherverträgen sieht das Beurkundungsgesetz im Regelfall eine Bereitstellung zwei Wochen vor der Beurkundung vor.
Phase 7

Übergabe und Einzug

Eine saubere Übergabe verhindert spätere Unklarheiten zu Zustand, Schlüsseln und Zählerständen.

Übergabeprotokoll

  • Zustand der Immobilie und seit der Besichtigung erkennbare Veränderungen festhalten.
  • Zählerstände für Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas dokumentieren.
  • Anzahl und Art sämtlicher Schlüssel vermerken.

Versorgung und Absicherung

  • Gebäudeversicherung und Übergang des Versicherungsschutzes klären.
  • Energie- und Versorgungsverträge rechtzeitig anmelden oder übernehmen.
  • Schornsteinfeger-, Wartungs- und Prüftermine nachvollziehen.

Einzug vorbereiten

  • Renovierungsarbeiten, Liefertermine und Umzug zeitlich aufeinander abstimmen.
  • Adressänderungen, Ummeldung und Nachsendeauftrag rechtzeitig veranlassen.
  • Vorhandene Einbauten und technische Anlagen vor Nutzung erklären lassen.
Phase 8

Nach dem Hauskauf

Nach der Übergabe beginnt die geordnete Dokumentation und die erste Instandhaltungsplanung.

Unterlagen ordnen

  • Kaufvertrag, Grundbuchunterlagen, Finanzierungsdokumente und Steuerbescheide dauerhaft aufbewahren.
  • Rechnungen, Garantien und Wartungsunterlagen nach Gewerken sortieren.
  • Fotos und Protokolle aus Besichtigung und Übergabe sichern.

Zustand beobachten

  • Nach dem Einzug auftretende Auffälligkeiten zeitnah dokumentieren.
  • Feuchtigkeit, ungewöhnliche Geräusche oder technische Störungen fachlich prüfen lassen.
  • Wartungsintervalle für Heizung, Dach, Entwässerung und technische Anlagen eintragen.

Langfristig planen

  • Eine fortlaufende Instandhaltungsrücklage bilden.
  • Größere Maßnahmen nach Nutzen, technischer Notwendigkeit und Finanzierung priorisieren.
  • Energieverbrauch nach dem ersten vollständigen Abrechnungszeitraum neu bewerten.
Unterlagen vor der Kaufentscheidung

Diese Dokumente sollten nachvollziehbar vorliegen

Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt von Gebäude, Grundstück, Finanzierung und rechtlicher Situation ab. Die folgende Übersicht hilft bei der ersten Einordnung.

Grundstück und Recht

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Flurkarte oder amtlicher Lageplan
  • Auskunft zu Baulasten
  • Nachweise zu Wegerechten oder Dienstbarkeiten
  • Grundsteuerunterlagen

Gebäude und Fläche

  • Grundrisse und Bauzeichnungen
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Baugenehmigungen für An- oder Umbauten
  • Baubeschreibung, soweit vorhanden
  • Nachweise über Modernisierungen

Energie und Technik

  • Gültiger Energieausweis
  • Unterlagen zur Heizungsanlage
  • Wartungs- und Prüfprotokolle
  • Verbrauchsabrechnungen zur Orientierung
  • Rechnungen und Garantien wichtiger Bauteile
Häufige Fragen

Fragen rund um die Checkliste zum Hauskauf

Die Antworten geben eine erste Orientierung und ersetzen keine individuelle technische, rechtliche oder finanzielle Prüfung.

Wie viel Eigenkapital sollte für einen Hauskauf vorhanden sein?
Das lässt sich nicht pauschal festlegen. Entscheidend sind Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Objektzustand und die Bedingungen der Finanzierung. Neben dem eingesetzten Eigenkapital sollte eine ausreichende Reserve für Modernisierung und unvorhergesehene Ausgaben erhalten bleiben.
Wann ist ein Sachverständiger bei der Besichtigung sinnvoll?
Vor allem bei älteren Gebäuden, sichtbaren Rissen, Feuchtigkeit, Umbauten, unklarer Bausubstanz oder größerem Modernisierungsbedarf ist eine fachliche Prüfung sinnvoll. Sie kann Risiken besser einordnen und liefert eine realistischere Grundlage für Kosten und Kaufentscheidung.
Welche Unterlagen sollten vor einem Kaufpreisangebot geprüft werden?
Mindestens sollten Grundbuchangaben, Flurkarte oder Lageplan, Grundrisse, Wohnflächenangaben, Energieausweis und erkennbare Modernisierungsnachweise nachvollziehbar sein. Je nach Objekt kommen Bauakte, Baulastenauskunft, Genehmigungen, Wartungsunterlagen oder weitere Nachweise hinzu.
Wann wird der Kaufpreis nach dem Notartermin gezahlt?
Der Kaufpreis wird nicht allein durch die Unterzeichnung sofort fällig. Üblicherweise teilt das Notariat mit, wann die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst nach dieser Fälligkeitsmitteilung ist der Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Regelungen zu zahlen.
Was gehört in ein Übergabeprotokoll?
Festgehalten werden sollten der Zustand der Immobilie, erkennbare Veränderungen, Zählerstände, übergebene Schlüssel, Bedienungs- und Wartungsunterlagen sowie gegebenenfalls noch offene Vereinbarungen. Das Protokoll wird von beiden Seiten geprüft und unterschrieben.
Ist diese Checkliste auch für eine Eigentumswohnung geeignet?
Viele Punkte gelten ebenso für eine Eigentumswohnung. Zusätzlich müssen dort insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen geprüft werden.
Nächster Schritt

Den finanziellen Rahmen zuerst klar einordnen

Bevor aus einer interessanten Immobilie eine konkrete Kaufentscheidung wird, sollten Budget, monatliche Belastung und Finanzierung nachvollziehbar feststehen. Unser Finanzierungsrechner bietet dafür eine erste Orientierung.

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