KEER KLARTEXT

 

Denn eine Heizung wird nicht für wenige Jahre eingebaut. Sie begleitet ein Gebäude häufig 15, 20 oder sogar 25 Jahre. Wer heute entscheidet, sollte deshalb nicht nur fragen:

„Was darf ich aktuell einbauen?“ Sondern: „Welche Entscheidung ist langfristig wirtschaftlich sinnvoll?“

Mehr Möglichkeiten – aber weiterhin offene Fragen

Die Diskussion vermittelt teilweise den Eindruck, mit mehr Technologieoffenheit sei die Unsicherheit beendet. Ganz so einfach ist es nicht. Auch wenn Eigentümer künftig wieder mehr Wahlmöglichkeiten erhalten, bleiben langfristige Fragen bestehen:

• Wie entwickeln sich Energiepreise?

• Welche Rolle spielen zukünftige CO₂-Kosten?

• Welche Brennstoffe stehen langfristig zu welchen Preisen zur Verfügung? 

• Und wie bewerten Käufer eine Immobilie in zehn oder fünfzehn Jahren? 

Eine heute günstige Entscheidung kann sich langfristig anders entwickeln. Gerade deshalb sollte nicht allein der Anschaffungspreis entscheidend sein.

Auch die Wärmepumpe ist keine pauschale Antwort

Genauso wenig gibt es die eine perfekte Lösung für jedes Gebäude. Eine Wärmepumpe kann eine sehr gute Entscheidung sein, wenn Gebäude und Technik zusammenpassen. Bei anderen Immobilien können vorher weitere Maßnahmen sinnvoll oder notwendig sein. Alter des Hauses, Dämmung, Heizkörper, Energieverbrauch und persönliche Zukunftspläne spielen eine entscheidende Rolle. Die beste Heizung ist nicht automatisch die modernste. Die beste Lösung ist die, die zum Gebäude passt.

Was bedeutet das für den Immobilienwert?

Gerade hier verändert sich der Markt spürbar. Käufer schauen heute genauer hin. Neben Lage, Wohnfläche und Grundstück werden immer häufiger Fragen gestellt:

• Welche Heizung ist vorhanden?

• Welche Investitionen kommen in den nächsten Jahren?

• Wie hoch werden die laufenden Kosten sein?

• Ist das Haus langfristig wirtschaftlich nutzbar?

Eine ältere Heizung macht eine Immobilie nicht automatisch schlecht. Und eine neue Technik erhöht nicht automatisch den Wert um die Investitionssumme. Entscheidend ist das Gesamtbild. Unsicherheit wird am Immobilienmarkt häufig eingepreist.

Warum jede Immobilie individuell betrachtet werden muss

Immobilien unterscheiden sich nicht nur nach ihrer Lage, sondern vor allem nach Baujahr, Zustand, technischer Ausstattung und der bisherigen Nutzung. Ein Haus aus den 1960er-Jahren stellt andere Anforderungen als ein modernisiertes Gebäude aus den 1990er-Jahren oder ein aktueller Neubau.

Das gilt für Eigentümer im Westmünsterland und am Niederrhein genauso wie in anderen Regionen Deutschlands. Hinzu kommt: Auch die persönlichen Ziele unterscheiden sich. Wer eine Immobilie noch 20 Jahre selbst nutzen möchte, trifft eine andere Entscheidung als jemand, der einen Verkauf in den kommenden Jahren plant. Genau deshalb halte ich pauschale Empfehlungen beim Thema Heizung für schwierig.

Mein Fazit

Mehr Freiheit beim Heizungstausch kann sinnvoll sein. Aber mehr Freiheit bedeutet nicht automatisch eine einfachere Entscheidung. Am Ende geht es nicht um die Frage:

„Welche Technik gewinnt?“ Sondern: „Welche Lösung passt langfristig zu meiner Immobilie und meiner Situation?“

Denn eine Immobilie ist keine politische Diskussion. Sie ist eine langfristige wirtschaftliche Entscheidung.

— Jürgen Keer

Baukosten und Immobilienwerte sind nicht dasselbe

Ein hoher Neubaupreis kann Bestandsimmobilien attraktiver machen. Wer heute ein Haus sucht, vergleicht schließlich Alternativen: Neubau, Kauf einer bestehenden Immobilie oder möglicherweise gar keinen Kauf. Wird der Neubau teurer, verbessert sich grundsätzlich die Wettbewerbsposition des Bestands. Interessant ist jedoch, dass die Preise bestehender Wohnimmobilien zuletzt deutlich langsamer gestiegen sind als die Baukosten. Während sich Wohnimmobilien bundesweit im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr nur moderat verteuerten, legten die Baupreise zuletzt wesentlich stärker zu.

Das zeigt: Es gibt keinen Automatismus zwischen steigenden Herstellungskosten und steigenden Marktwerten. Denn der Wert einer Immobilie entsteht nicht auf der Baustelle. Er entsteht am Markt.

Käufer vergleichen heute keine Quadratmeterpreise mehr allein

Aus meiner Sicht hat sich die Kalkulation vieler Käufer grundlegend verändert. Ein Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet wirtschaftlich nicht zwangsläufig eine Investition von 400.000 Euro. Entscheidend ist zunehmend die Gesamtrechnung. Dazu gehören:

• der Kaufpreis,

• die Finanzierungskosten,

• die energetische Qualität,

• der Zustand der Heizung,

• mögliche Dach- oder Fenstersanierungen,

• Elektrik und Bäder

• und die Investitionen, die in den kommenden Jahren wahrscheinlich werden.

Gerade bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern kann diese Rechnung den vermeintlichen Preisvorteil gegenüber einem Neubau schnell relativieren. Ein gepflegtes, technisch solides Bestandsgebäude kann dagegen erheblich profitieren. Denn wenn der Käufer nach dem Erwerb keine großen Investitionen erwarten muss, kann der Abstand zum Neubau wirtschaftlich sehr attraktiv werden. Genau dort liegt aus meiner Sicht derzeit eine interessante Verschiebung im Markt.

Hohe Baukosten treffen auf weiterhin anspruchsvolle Finanzierung

Hinzu kommt ein Faktor, der in vielen Diskussionen über Immobilienpreise zu wenig berücksichtigt wird: Die Finanzierung. Bauzinsen bewegen sich weiterhin auf einem Niveau, das deutlich über den extrem niedrigen Zinsen vergangener Jahre liegt. Für Käufer bedeutet das, dass nicht nur der Kauf- oder Baupreis zählt. Entscheidend ist die monatliche Belastung.

Ein Neubau, der aufgrund steigender Baukosten 50.000 oder 100.000 Euro teurer wird, muss schließlich ebenfalls finanziert werden. Bei Zinsen um etwa 4 Prozent verändert eine höhere Darlehenssumme die monatliche Belastung spürbar. Das kann Bestandsimmobilien attraktiver machen. Aber wiederum nur dann, wenn nach dem Kauf nicht unmittelbar hohe Modernisierungskosten hinzukommen. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:

„Was kostet ein Neubau?“ Sondern: „Was kostet mich jede Alternative insgesamt?“

Der Markt wird stärker zwischen guten und schwierigen Beständen unterscheiden

Ich glaube deshalb nicht, dass steigende Baukosten automatisch alle bestehenden Immobilien nach oben ziehen. Wahrscheinlicher ist eine stärkere Differenzierung. Ein gut erhaltenes Haus mit funktionierender Technik, vernünftigem energetischem Zustand und überschaubarem Investitionsbedarf kann im Vergleich zu einem immer teureren Neubau deutlich attraktiver werden. Eine Immobilie mit erheblichem Modernisierungsstau steht dagegen vor einer anderen Rechnung. Hier kalkulieren Käufer häufig bereits beim Angebotspreis ein, was nach dem Kauf noch investiert werden muss. Steigende Neubaukosten können deshalb den Bestand insgesamt stützen. Sie heben aber nicht jede Immobilie gleichermaßen an.

Auch regionale Durchschnittswerte helfen nur begrenzt

Hinzu kommt: Der Immobilienmarkt entwickelt sich regional sehr unterschiedlich. Bundesweite Preisindizes sind sinnvoll, um Trends zu erkennen. Für die Frage, was ein konkretes Haus in Bocholt, Borken, Rhede, Wesel oder einer anderen Region tatsächlich wert ist, reichen sie jedoch nicht aus. Ein Einfamilienhaus in einer gefragten Lage folgt einer anderen Nachfrage als ein modernisierungsbedürftiges Objekt in einer schwächeren Mikrolage. Auch deshalb halte ich Aussagen wie „Bauen wird teurer, also steigt der Wert meines Hauses“ für zu einfach.

Mein Fazit

Steigende Baukosten sind für Eigentümer bestehender Immobilien grundsätzlich ein unterstützender Faktor. Denn je teurer ein vergleichbarer Neubau wird, desto interessanter kann ein gutes Bestandsobjekt werden. Aber der Markt rechnet heute genauer. Kaufpreis, Finanzierung, Energieverbrauch und zukünftige Investitionen werden zunehmend gemeinsam betrachtet. Deshalb profitieren aus meiner Sicht vor allem die Immobilien, die dem Käufer eine überzeugende Gesamtrechnung bieten. Vielleicht ist das die eigentliche Veränderung:

Der Markt fragt weniger danach, was eine Immobilie einmal gekostet hat oder was ein Neubau theoretisch kosten würde. Er fragt zunehmend: Was kostet mich dieses Haus wirklich?

Und genau diese Antwort entscheidet am Ende über seinen Wert.

— Jürgen Keer