Regelmäßig zählt der Todestag
Die Erbschaftsteuer entsteht bei Erwerben von Todes wegen grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers. Dieser Zeitpunkt ist damit regelmäßig auch der Bewertungsstichtag.
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Erbschaft 2026: Immobilienbewertung fürs Finanzamt
Grundbesitzwert, gemeiner Wert und Marktwert werden bei einer Erbimmobilie schnell vermischt. Wir zeigen, welches Verfahren steuerlich zählt, wann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden kann und wo eine Maklerbewertung sinnvoll hilft – und wo nicht.
Die kurze Einordnung
Das Finanzamt braucht nicht einfach „einen Immobilienwert“, sondern einen nach dem Bewertungsgesetz festgestellten Grundbesitzwert.
Steuerlicher Grundbesitzwert und marktbezogene Werte verfolgen ähnliche Ziele – entstehen aber nicht auf demselben Weg.
Für die Erbschaftsteuer wird der Grundbesitzwert gesondert festgestellt. Das Bewertungsgesetz legt fest, welches Verfahren für die jeweilige Grundstücksart anzuwenden ist. Der gesetzliche Bewertungsmaßstab ist der gemeine Wert. Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist ebenfalls marktbezogen definiert, ist aber ein eigener gesetzlicher Begriff. Für Erben ist diese Trennung praktisch wichtig: Ein marktgerechter Verkaufspreis, eine Maklereinschätzung und der steuerlich festgestellte Grundbesitzwert können voneinander abweichen, ohne dass automatisch einer der Werte „falsch“ sein muss.
Wenn der steuerlich ermittelte Wert höher ist als der tatsächlich nachweisbare gemeine Wert, eröffnet § 198 BewG einen eigenen Nachweisweg. Genau dort gelten strengere Anforderungen als bei einer normalen Marktpreiseinschätzung für einen geplanten Verkauf.
Ablauf
Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt – und ist vom Erbschaftsteuerbescheid zu unterscheiden.
Die Trennung ist auch für einen möglichen Einspruch wichtig.
Grundbesitzwert als eigener Bescheid
Grundbesitzwerte werden nach § 151 BewG gesondert festgestellt, wenn sie für die Erbschaftsteuer von Bedeutung sind.
Einwand gegen den Wert an der richtigen Stelle
Die NRW-Anleitung zur Erbschaftsteuererklärung weist darauf hin: Einwendungen gegen den festgestellten Grundstückswert gehören in das Einspruchsverfahren gegen den Feststellungsbescheid.
Praktisch relevant: Ein Erbschaftsteuerbescheid kann nach der NRW-Anleitung bereits ergehen, bevor der Feststellungsbescheid zum Grundstück vorliegt. Nach dessen Erlass wird die Steuerveranlagung entsprechend angepasst.
Bewertungsverfahren
Welches Verfahren das Bewertungsgesetz für bebaute Grundstücke vorsieht
Die Grundstücksart entscheidet über den gesetzlichen Ausgangspunkt. Eine freie Wahl des für Erben günstigsten Verfahrens ist nicht vorgesehen.
Wohnungs-, Teil- sowie Ein- und Zweifamilienhäuser
Grundsätzlich wird für diese Grundstücksarten das Vergleichswertverfahren angewendet. Vorrangig sind geeignete Vergleichspreise beziehungsweise Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse.
Mietwohngrundstücke und geeignete Geschäftsobjekte
Bei Mietwohngrundstücken sowie bestimmten Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken wird der Wert auf Basis des Ertrags ermittelt; der Bodenwert wird gesondert berücksichtigt.
Wenn kein Vergleichswert vorliegt oder das Gesetz es vorsieht
Unter anderem bei Ein- und Zweifamilienhäusern ohne geeigneten Vergleichswert sowie weiteren gesetzlich bestimmten Grundstücksarten kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.
§ 198 BewG
Wenn der steuerliche Wert zu hoch erscheint, ist ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisbar – aber nicht mit jedem beliebigen Dokument.
§ 198 BewG nennt ausdrücklich qualifizierte Nachweise. Das ist der Punkt, an dem viele allgemeine Online-Ratgeber zu ungenau werden.
GutachterausschussEin Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses kann regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen.
Bestellter oder zertifizierter SachverständigerRegelmäßig geeignet sind Gutachten von Personen, die nach den Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG für die Wertermittlung von Grundstücken entsprechend bestellt oder zertifiziert sind.
Zeitnaher KaufpreisEin im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag kann bei unveränderten maßgeblichen Verhältnissen als Nachweis dienen.
Klare Abgrenzung: Eine normale Maklerbewertung ist für die marktgerechte Orientierung und eine Verkaufsentscheidung sinnvoll. Sie ist aber nicht automatisch der formale Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Auch ein qualifiziertes Gutachten bindet das Finanzamt nicht ungeprüft; es unterliegt der Beweiswürdigung.
Rechte und Belastungen
Wohnrecht, Nießbrauch oder andere Besonderheiten müssen steuerlich sauber eingeordnet werden.
Hier ist die Unterscheidung zwischen typisierter Regelbewertung und Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts besonders wichtig.
Besonderheiten werden nicht automatisch vollständig abgebildet
- § 177 Abs. 4 BewG: Soweit die §§ 179 und 182 bis 196 nichts anderes bestimmen, werden Besonderheiten einschließlich wertbeeinflussender privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Belastungen grundsätzlich nicht berücksichtigt.
- Deshalb: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht führt nicht automatisch in derselben Weise zu einer Minderung des typisiert ermittelten Grundbesitzwerts.
§ 198 bleibt ausdrücklich unberührt
- Im qualifizierten Wertnachweis: Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen können bei der Ermittlung des gemeinen Werts relevant werden.
- Amtliche Hinweise: Das Erbschaftsteuer-Handbuch nennt ausdrücklich Nutzungsrechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht im Zusammenhang mit einem nach § 198 nachgewiesenen niedrigeren Wert.
Was 2026 tatsächlich aktuell ist
Auch 2026 bleibt die Immobilienbewertung im Erbfall ein aktuelles Thema.
Für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026 hat das Bundesfinanzministerium neue Rechengrößen für die steuerliche Grundstücksbewertung veröffentlicht – unter anderem aktualisierte Baupreisindizes und Bewirtschaftungskosten.
Aktuelle Baupreisindizes
Das Bundesfinanzministerium hat am 14.01.2026 die für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026 maßgebenden Baupreisindizes nach § 190 BewG bekanntgegeben: 189,1 beziehungsweise 192,9 – abhängig von der Gebäudeart nach Anlage 24 BewG.
Aktualisierte Bewirtschaftungskosten
Ebenfalls zum 14.01.2026 wurden die maßgebenden Verbraucherpreisindizes zur Anpassung der Basiswerte für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nach § 187 BewG veröffentlicht.
Keine neue Bewertungsformel
Die grundlegenden Bewertungsverfahren haben sich dadurch nicht neu erfunden: Entscheidend bleibt, welcher steuerliche Grundbesitzwert angesetzt wird und ob gegebenenfalls ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden kann.
Steuerbelastung
Freibeträge und Steuerbefreiungen sind von der Immobilienbewertung zu trennen.
Ein korrekt festgestellter Grundbesitzwert bedeutet noch nicht automatisch, dass in gleicher Höhe Erbschaftsteuer entsteht.
Ehegatten / Lebenspartner500.000 €persönlicher Freibetrag nach § 16 ErbStG bei unbeschränkter Steuerpflicht.
Kinder400.000 €persönlicher Freibetrag nach § 16 ErbStG; die genaue Einordnung hängt vom gesetzlichen Verwandtschaftstatbestand ab.
Enkel200.000 €für Kinder der Kinder im Sinne des § 16 ErbStG; besondere Konstellationen verstorbener Kinder sind gesetzlich gesondert geregelt.
Vermietete Wohnimmobilie90 %begünstigte, zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden unter den Voraussetzungen des § 13d ErbStG mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.
Familienheim: Für Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner und unter weiteren Voraussetzungen auch für Kinder können besondere Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG greifen. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erwerber das Familienheim unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt. Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen; ausgenommen sind gesetzlich anerkannte zwingende Gründe. Bei Kindern ist die Begünstigung auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt. Diese Fragen sollten steuerlich individuell geprüft werden.
Fristen & Unterlagen
Was Erben frühzeitig ordnen sollten
Eine vollständige Objektakte hilft sowohl bei der steuerlichen Klärung als auch bei der Entscheidung über Behalten, Übernehmen oder Verkaufen.
Erwerb anzeigen
Ein Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach erlangter Kenntnis schriftlich anzuzeigen. Die Ausnahme für eine eröffnete Verfügung von Todes wegen gilt ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört.
Grundstücksdaten zusammenstellen
Grundbuch, Flurkarte, Grundstücksgröße, Bauunterlagen, Grundrisse und belastbare Wohn- beziehungsweise Nutzflächenangaben geordnet bereithalten.
Zustand zum Stichtag dokumentieren
Baujahr, Modernisierungen, Schäden, Sanierungsbedarf und vorhandene Belege möglichst auf den Bewertungsstichtag beziehen. Spätere Veränderungen sind davon zu trennen.
Bei Vermietung Ertragsdaten sichern
Mietverträge, Nachträge, Miethöhen und weitere relevante Ertragsangaben müssen zur tatsächlichen Situation am Bewertungsstichtag passen.
Bei Zweifeln früh fachlich trennen
Marktpreisfrage, steuerliche Beurteilung und formaler §-198-Nachweis sind drei verschiedene Aufgaben. Entsprechend sollten Makler, Steuerberater und qualifizierter Sachverständiger jeweils dort eingesetzt werden, wo ihre Funktion liegt.
Rolle von KEER IMMOBILIEN
Wo eine Maklerbewertung sinnvoll ist – und wo wir bewusst abgrenzen.
Eine klare Abgrenzung schafft mehr Vertrauen als der Versuch, steuerliche Gutachterleistungen zu versprechen, die ein Makler nicht automatisch erbringt.
Marktgerechte Einordnung einer geerbten Immobilie
- Immobilie, Grundstück, Mikrolage und Zustand persönlich aufnehmen.
- Aktuelle Markt- und Vergleichsdaten für eine realistische Verkaufsperspektive einordnen.
- Objektunterlagen auf Verkaufsrelevanz und erkennbare Lücken prüfen.
- Bei Verkaufsabsicht den gesamten Verkaufsprozess strukturiert übernehmen.
Steuerberatung und formales §-198-Gutachten
- Keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.
- Keine Zusage, dass eine Maklerbewertung vom Finanzamt als Nachweis nach § 198 BewG anerkannt wird.
- Für den formalen Nachweis gegebenenfalls Gutachterausschuss oder entsprechend qualifizierten Sachverständigen einschalten.
- Steuerbefreiungen, Freibeträge und Gestaltungsfragen mit dem Steuerberater klären.
Häufige Fragen
Immobilienbewertung bei Erbschaft 2026
Die wichtigsten Abgrenzungen für Erben.
Reicht eine Maklerbewertung für das Finanzamt?
Für die marktgerechte Orientierung kann sie sehr hilfreich sein. Als formaler Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG reicht eine gewöhnliche Maklerbewertung jedoch nicht automatisch. Das Gesetz nennt hierfür insbesondere Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses beziehungsweise entsprechend qualifizierter Sachverständiger sowie unter Voraussetzungen einen zeitnahen Kaufpreis.
Ist der Grundbesitzwert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Der Grundbesitzwert ist der für steuerliche Zwecke nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Wert. Der gemeine Wert nach BewG und der Verkehrswert nach BauGB sind beide marktbezogene gesetzliche Wertbegriffe, aber nicht identisch definiert und nicht in jedem Verfahren identisch ermittelt.
Welcher Stichtag gilt bei einer Erbschaft?
Bei einem normalen Erwerb von Todes wegen entsteht die Steuer mit dem Tod des Erblassers. Nach § 11 ErbStG ist der Zeitpunkt der Steuerentstehung grundsätzlich der Bewertungsstichtag. Sonderfälle sind gesetzlich gesondert geregelt.
Kann ein späterer Verkaufspreis einen niedrigeren Wert belegen?
Ja, unter den Voraussetzungen des § 198 Abs. 3 BewG. Der Kaufpreis muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen sein und die maßgeblichen Verhältnisse müssen gegenüber dem Stichtag unverändert sein.
Senken Wohnrecht oder Nießbrauch automatisch den Grundbesitzwert?
Nicht automatisch im typisierten Regelverfahren. § 177 Abs. 4 BewG bestimmt grundsätzlich, dass besondere privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Belastungen in den Regelverfahren nicht berücksichtigt werden, soweit nichts anderes geregelt ist. § 198 bleibt jedoch unberührt; in einem qualifizierten Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts können wertbeeinflussende Rechte relevant sein.
Was passiert, wenn ich den festgestellten Grundstückswert für falsch halte?
Nach der NRW-Anleitung zur Erbschaftsteuererklärung sind Einwendungen gegen den festgestellten Grundbesitzwert im Einspruchsverfahren gegen den Feststellungsbescheid vorzubringen. Bei konkreten Fristen und Rechtsbehelfen sollte steuerlicher oder rechtlicher Rat eingeholt werden.
Entsteht bei einer geerbten Immobilie immer Erbschaftsteuer?
Nein. Die Steuer hängt vom gesamten steuerpflichtigen Erwerb, Verwandtschaftsverhältnis, persönlichen Freibeträgen und möglichen Steuerbefreiungen ab. Familienheim und bestimmte vermietete Wohnimmobilien können unter gesetzlichen Voraussetzungen zusätzlich begünstigt sein.
Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten den Marktwert einordnen?
Wir betrachten die konkrete Immobilie und den heutigen Markt. Steuerliche Fragen und einen formalen Wertnachweis nach § 198 BewG grenzen wir transparent davon ab.